【家の購入を決意する前に知っておくこと】~不動産の2022年問題って何?~
Larisa-K / Pixabay

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2022年問題と呼ばれるものがあることをご存じでしょうか?

 

3行で説明すると、

①すごい量の家やらマンションやらが一気に市場に出回るよー。

②不動産の価格が暴落するから格安で家買えるよー。

③でも、ごめん。その前に買った人たちの家の価値も一緒に暴落しちゃったわ。

って感じです。ざっくり3行で言うと。

 

なるべく余計なことはそぎ落として記事を書きましたが、今回はちょっと重たい内容なので、詳しく知りたい方はこのまま読み進めてください。

でもマイホームを購入しようと考えている人は必須です!!不動産や生活の知識を高めたい方も、知っておいて損はないので最後まで読んで頂ければ幸いです。

 

【2022年問題って何なの?】

『都市部にある東京ドーム2200個分「生産緑地」が、2022年を機に一斉に不動産市場に放出されて、地価が暴落する』と、まことしやかに言われているものです。

一般市民の私たちにどう影響するのかというと、

『2022年以前に買った不動産の価値が下がるけど、2022年以降に不動産を購入する人はこれまでより安くお得に買えちゃうかも~』

っていう”可能性”のお話です。

 

【え?生産緑地って何?】

三大都市圏特定市の市街化区域には、「生産緑地」というものに指定されている農地があります。

『ここは生産緑地ですよ!』って指定された土地は30年間は、

『税制面で優遇してあげますよ~。でも30年経つまで農業以外ではその土地を使っちゃだめよ~。家なんて絶対に建てるんじゃねえぞ~。そんなことしたら税金高くするぞ~。』

っていうものです。

んで、この30年という制限が解除されるのが2022年。それ以降は、生産緑地である農地でも家を建てられるようになるってこと。その分、税金の優遇はなくなって高い税金を納めなくちゃいけなくなりますけどね。

 

【生産緑地法ってなんでできたの?】

大都市圏は「市街化区域」「市街化調整区域」に分けられています。

「市街化区域」というのは、ざっくり言うと『どんどん家とか工場とかを開発して、発展させていきましょうねー!』って決められた地域。

でも市街化区域内にだって農業を続けたい人達はいます。だから政府は、市街化区域にある農地には、農地基準の固定資産税と都市計画税ではなくて、その100倍高い宅地基準の固定資産税と都市計画税にしちゃいました。

そんな高い税金を払いたくない農家は「だったら何か建てるわ」と考える人も出てくるので、市街化が進むという政府の狙いがありました。

ただ、それは農業を続けたい農家にとっては、あまりにも酷なことなので、『30年間農業続けるなら、前と同じ安い税金でいいよ。』という救済策が1992年に始まった「生産緑地制度」です。

 

【でも30年の縛りが解除されるからって、何でみんな宅地にするの?】

高齢化とか後継者不在とかの理由で農業を続けられない人たちって、世の中たくさんいるんですよ。

違う記事で『地主は土地の税金払うのに苦労してんだぞ!だからみんなマンションとか建てて何とか工面してんだぞ!』って紹介しましたよね?

住宅等が建っていなくて農地でもないまっさらな土地って、固定資産税と都市計画税が高いんですよ。それを今までは老体に鞭を打って農業を続けることで、「生産緑地法」によって安くしてもらってたんですが、これが解除されると高い税金をかけられてしまうのです。

 

ってことは2022年以降は農地にマンション等を建設して、その不動産収入で税金を工面する。そうなると三大都市圏に大量の宅地が市場に出回って、不動産価格がどんどん下落するんじゃないかって危惧されているんです。一方、購入者にとっては安く買えるようになる可能性があります。

 

【不動産か価格が下落するってことは・・・どうなるの?】

不動産の価格が暴落すれば、その地域で既に不動産を持っている人資産が減少してしまう。これも他の記事で書きましたが、資産のつもりで買ったマイホームが負債になってしまう可能性大です。既にマイホームを買ってしまった方、なんて声をかけてよいのか・・・。

 

一方で、『良かった~まだ家買ってなくって~』っていう人にとっては、まさにその時が「買い」!!だからマイホーム購入を考えている方、そんなに急いで購入しようとしない方が良いかもしれませんよ?あと数年だけ待ってみてはいかがですか?

 

【じゃあその30年が経って税金優遇がなくなったら?】

農地にしておくメリットがないので、税金払えるようにするために自分でマンション建てたり、売却して結局誰かが宅地にするでしょうね。ってお話。

でもこの「2022年問題」、実は、意外と大丈夫なんじゃね?とも言われています。むしろ最近はこっちの声の方が大きい??

 

【『問題』とか言われてるけど、実はそんなに影響ないかも?】

政府がこの問題に対して2017~2018年にいくつか法改正を行いました。これによって多くの生産緑地は、そのまま農地として残る可能性が高くなりました。

「特定生産緑地指定制度」というのができて、ざっくり言うと、『これまでの税金優遇措置を10年間延長しまーす!』という制度。『え!?いいの!?都市開発したいんじゃないの?』って感じですが、しかもこれ、10年経ったらさらに10年分延長できます。

 

ある専門家のシュミレーションによると、農地が宅地に転用される可能性があるのは全体の3~5%くらいじゃないかと試算されています。

政府が色々と介入して改善策を打ってますし、そんなに意識することはなさそうです。だけどこれからマイホームの購入を考えている方は知っておかなければならないことだと思います。

 

この先どうなるのかは誰にもわかりません。もし暴落して安く買えるならそれに越したことはないですし、2022年なんてあっという間ですから、あと3~4年くらい待ってみても良いのではないでしょうか。その間に貯金して少しでもマイホーム購入の頭金にあてましょう。

 

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