【家の購入を決意する前に知っておくこと】~住まなくなったら売れば良い?~
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『住まなくなったら売ればいい!!』

これもマイホーム購入の話題になったら一度は耳にするワードです。前回投稿した記事【家の購入を決意する前に知っておくこと】~住まない時は人に貸せば良い?~の派生型だと思います。この記事でも書きましたが、同様に持ち家を売却することは簡単ではありません。

簡単じゃないというのは、「思ってるより高くは売れない」という意味です。

 

 

持ち家は資産?負債?

『持ち家は資産になる』とよく不動産営業マンが言いますが、ごく一部の特殊な立地を除けば、答えは「No」です。

会計上の話は別として、資産とは通常、将来に向けて価値が上がっていくもの、もしくはキャッシュを生み出すものの事を言います。購入したマイホームを3年後、5年後、10年後に売却した時、購入額以上の値段では売れません。

そもそも建ててから何年も経って、知らない人が住んでいた家を新築と同じ金額で購入する人なんていないので、考えてみればわかることではあります。

一戸建ての場合、ローン返済が終わる築30~35年の頃なんて建物としての価値はほぼゼロ。10分の1くらいの金額がつけば良いところ。土地は3割減って考えておけば御の字ではないでしょうか。

マンションの場合だと建物の価値はある程度残って、イメージとしてはざっくり半分くらいに考えておきましょう。これでもまた御の字というところ。ちなみにマンションの場合、土地の権利はほぼないと思っていた方が良いです。

一戸建ての場合は土地の価値がある程度残るので、一戸建てもマンションも30年以上経てばほとんど同じくらい価値が低下しています。ローンや税金などを含めた総額から考えると、とんでもなく安くて愕然とする金額です。

 

↓↓↓以前、似たような記事も書いたのでご参照ください。

【家の購入を決意する前にしっておくこと】~マイホームは資産になる?~

 

ローンの返済に困ったら売ったお金で返せばいい?

「購入した金額以上では売れなくても、その金額で残りのローンを返済できればそれで良い!」と考える人も多いかと思います。でも残念なことに大半のケースが、家を売却して得た金額よりもローンの残債の方が多いということになっています。

 

仮に残りのローンが2500万円で、住宅売却費が2000万円だとします(税金等の細かい計算は省きます)。すると残債は500万円なので、『まあ返せない金額でもないから大丈夫か~のんびり返そ~』なんてのんきなことを考えたらいけません。

 

住宅ローンというのは、購入したその住宅を担保にして銀行がお金を貸してくれるというシステムです。だから一般の人でも何千万円も銀行から借金ができるのです。住宅を売却するということは、その担保を失うということになります。つまり銀行からすれば、返す当てがない人に500万円のお金を貸してしまっている状態で非常に危険です。担保がなくなってしまった以上、借り手はそのローンは即座に全額返済しなくてはならなくなります。

のんきなことを言っている場合ではありません。

 

おまけ:中古物件の価格はどうやって決まるの?

不動産会社はどうやって中古物件の価格をきめるのか。これ、結構テキトーです。

普通は路線価や同じくらいのレベルの近隣物件と比較して細かい計算をして算出される、ようなイメージがあると思いますが、結構テキトーです。

『なんとなく100万円くらいでいくかー』『この前あの家が300万円で売れたからここも300万円で出してみるかー』『とりあえず500万円から始めて、ちょっとずつ下げていこう!』など、意外とテキトーに決められています。

自分が汗水垂らして働いたお金を頭金にして、その後もローン返済と固定資産税・都市計画税(マンションならさらに管理費と修繕積立費(しかも年々増加))を払って住んでいた家が、こんな感じで価格を決められていると思うと悲しいですよね。

 

最後に

家賃収入でローンをカバーしようとするのと同じくらい、「住まなくなったら売れば良い」というのは簡単なことではありません。

そういったことも見越してのマイホーム購入であれば良いのですが、この記事を読んで「知らなかった!」と思った方は、もう少し購入を待った方が良いのではないかと思います。急いで買っても良いことはありません。

『税金が上がる前に!』『金利が低いうちに!』など、不動産営業マンは言ってきますが、そんなことに踊らされないで、本当に納得して理解をした上で購入に踏み切った方が良いかと思います。大切な家族を路頭に迷わせるようなことしたくないですよね。

 

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